De regels rond vakantieverhuur (VUT – Vivienda de Uso Turístico) in Spanje, en specifiek in Andalusië en de Costa del Sol, zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. In 2025–2026 zijn er bovendien nieuwe maatregelen ingevoerd én aangekondigd, die directe impact hebben op eigenaren, investeerders en verhuurders.
Waar de markt jarenlang vrij soepel was, is de overheid nu bezig met regulering om de balans tussen toerisme, lokale woningvoorraad en leefbaarheid te verbeteren.
In deze blog krijg je een helder overzicht van alle recente veranderingen, wat er aankomt in 2026, en hoe jij als (toekomstig) eigenaar hiermee om moet gaan.
In 2025 werden in heel Spanje nieuwe regels voor vakantieverhuur ingevoerd, en dit zijn géén geruchten, maar veranderingen die daadwerkelijke impact hebben op de markt.
Volgens marktrapporten was dit onderwerp één van de grootste gesprekspunten van 2025, samen met het afschaffen van de Golden Visa en een politiek debat over een mogelijke 100% belasting op niet-EU kopers (een voorstel dat nooit wet werd).
De nieuwe vakantieverhuurregels zijn echter wél realiteit.
De belangrijkste regelwijziging:
–Spanje heeft nieuwe short-term rental regels doorgevoerd die op regionaal niveau direct effect hebben.
De regels verschillen per gemeente, maar de algemene trend is duidelijk: strenger, zwaarder gecontroleerd en meer beperkingen.
Hoewel elke gemeente eigen aanpassingen mag doorvoeren, zien we de volgende belangrijke wijzigingen:
Gemeenten mogen limieten instellen op VUT vergunningen
Spaanse steden kregen in 2025 meer wettelijke ruimte om limieten op vakantieverhuur in te stellen.
Dit betekent dat steden zoals Málaga, Marbella en Estepona zones kunnen aanwijzen waar:
-geen nieuwe vergunningen worden uitgegeven
-vergunningen tijdelijk worden bevroren
-strikte afstandsregels worden geïntroduceerd
Eigenaren moeten voldoen aan zwaardere eisen voor:
-veiligheid
-documentatie
-energie-efficiëntie
-belastingaangifte
-controle van toeristennummers
Deze regels zijn in 2025 aangescherpt als onderdeel van een nationaal beleid.
In januari 2025 zorgde een politiek voorstel voor flinke paniek: een 100% belasting voor niet-EU kopers.
Maar:
-Het was enkel een politiek idee, geen wet.
-Het werd nooit ingevoerd.
-Experts noemen het “juridisch onhaalbaar”.
Reële impact?
Geen. Maar het veroorzaakte tijdelijk onzekerheid in de markt, nu volledig verdwenen.
In februari 2025 heeft Spanje officieel het Golden Visaprogramma beëindigd, dat kopers die €500.000+ investeerden recht gaf op verblijf.
De impact op vakantieverhuur is beperkt, maar dit draagt wel bij aan:
-meer regulering
-minder speculatie
-meer controle op buitenlandse investeringen
Dit past in de bredere trend van striktere controle op vastgoedgebruik.
–Meer woningen behouden voor lokale bewoners
De enorme vraag van buitenlanders en investeerders heeft de woningmarkt in kuststeden sterk beïnvloed.
–Toerisme en leefbaarheid in balans brengen
In drukkere steden neemt het aantal shortterm huurwoningen toe, wat druk zet op buurten.
–Illegale verhuur bestrijden
Een groot aantal woningen werd zonder registratie aangeboden op Airbnb en Booking.
Bestaande vergunningen worden in bijna alle gemeentes gerespecteerd.
-In sommige gebieden wordt geen nieuwe toeristenvergunning meer gegeven.
-In anderen is dit nog wel mogelijk, maar onder strengere voorwaarden.
-Verhuur blijft zeer winstgevend, maar legitiem
Door strengere regulatie worden illegale aanbieders weggefilterd.
Dit verhoogt de huurinkomsten per legale woning, vooral in:
Midterm rentals worden belangrijker (3–11 maanden)
Door remote workers, expats en digital nomads is deze markt explosief gegroeid.
Hier geldt geen toeristenvergunning voor.
Hoe verschilt het per stad? (Korte samenvatting)
-Steeds strenger
-Sommige buurten met vergunningsstop
-Veel controle bij highend complexen
-Zeer strenge handhaving
-Focus op reguleren van historische centrum
-Midterm rental booming (expats, techsector)
-Momenteel gematigd beleid
-Nieuwe urbanisaties krijgen duidelijke richtlijnen
-Meer flexibiliteit door veel nieuwbouw
-Wel streng in oude centrum
-Duidelijke registratiestructuren
-Veel VUT-vergunningen aanwezig, maar kwalitatieve eisen stijgen
De nieuwe verhuurregels zijn geen bedreiging voor de markt, maar zorgen voor:
-meer kwaliteit
-minder concurrentie van illegale aanbieders
-hoger rendement voor legale verhuurders
-betere leefbaarheid in lokale gemeenschappen
Voor investeerders betekent dit:
–legale verhuur wordt waardevoller
–midterm verhuur biedt grote kansen
–offplan projecten met verhuurmogelijkheid blijven zeer gewild
De markt wordt netter, transparanter én zinvoller voor betrouwbare kopers.
Wil je weten hoe de verhuurregels jouw aankoop beïnvloeden?
VIVI REAL ESTATE helpt je bij:
-verkrijgen van VUT-vergunningen
-kiezen van VUT-vriendelijke projecten
-advies over midterm & longterm verhuur
-fiscale & juridische begeleiding
Plan gratis advies via www.vivi-realestate.com
