Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Spanien, alles, was Sie vor der Investition wissen sollten

By Vivi Real Estate | 13. August 2026 |

Der Blog – Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Spanien, alles, was Sie vor der Investition wissen sollten

Von ViVi Real Estate·Käuferleitfaden

Spanien zieht weiterhin Investoren aus aller Welt an, insbesondere die Costa del Sol, die sich zu einem der gefragtesten Ziele für den Immobilienkauf entwickelt hat. Zwischen dem außergewöhnlichen Klima, einem dynamischen Markt und hervorragendem Vermietungspotenzial stellt eine Investition in dieser Region eine echte Chance dar.

Dennoch stellt sich künftigen Käufern fast immer dieselbe Frage: Welches Budget sollte man tatsächlich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen? Viele Käufer achten nur auf den ausgeschriebenen Preis und entdecken die verschiedenen Nebenkosten erst zu spät. Bei ViVi Real Estate begleiten wir jeden Kunden mit einer vollständigen Kostenschätzung, damit er mit einem guten Gefühl investieren kann, ohne unangenehme Überraschungen.

01 Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Spanien

Grundsätzlich machen die Erwerbsnebenkosten zwischen 10% und 14% des Kaufpreises aus. Der genaue Betrag hängt vor allem von einigen Faktoren ab:

• Die Art der Immobilie, Neubau oder Bestandsimmobilie
• Die Region, in der sich die Immobilie befindet
• Die gewählte Finanzierungsart

In Andalusien, und besonders an der Costa del Sol, sind diese Kosten relativ stabil und lassen sich schon vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde genau abschätzen. Bei ViVi Real Estate führen wir grundsätzlich eine vollständige Simulation durch, damit unsere Kunden ihr tatsächliches Budget von Beginn ihrer Suche an kennen.

02 Kauf einer Bestandsimmobilie, mit welchen Kosten müssen Sie rechnen

• ITP, Grunderwerbsteuer: derzeit auf 7% des Kaufpreises festgelegt, oder auf den Steuerwert, falls dieser höher ist, zu zahlen vom Käufer. Dies ist in der Regel der größte Kostenpunkt nach der Immobilie selbst.
• Notargebühren: in der Regel 0,5% bis 1% des Immobilienpreises, für die offizielle Beurkundung des Verkaufs und die Sicherstellung der rechtlichen Konformität.
• Eintragung ins Grundbuch: in der Regel 0,3% bis 0,5% des Kaufpreises, um die Immobilie auf Ihren Namen eintragen zu lassen.
• Anwaltskosten: etwa 1% des Immobilienpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, für die Prüfung des rechtlichen Status, das Fehlen von Schulden oder Hypotheken sowie die Vollständigkeit aller Unterlagen.

Auch wenn ein Anwalt nicht immer verpflichtend ist, bietet er echte Sicherheit, besonders für ausländische Käufer. ViVi Real Estate arbeitet mit spezialisierten Anwälten zusammen, um jede Transaktion abzusichern und die Interessen unserer Kunden zu schützen.

03 Kauf einer Neubauimmobilie, was ist anders

Der Kauf einer neu gebauten Immobilie direkt vom Bauträger unterliegt einer anderen Besteuerung:

• Mehrwertsteuer (IVA): ein Satz von 10% auf den Kaufpreis
• AJD, Stempelsteuer: etwa 1,2% in Andalusien
• Dieselben Nebenkosten wie bei einer Bestandsimmobilie: Notar, Grundbuch und Rechtsberatung

Insgesamt liegen die Erwerbsnebenkosten für eine Neubauimmobilie in der Regel zwischen 13% und 14% des Kaufpreises.

„Diese Kosten sind vollständig planbar, wenn Sie sie von Beginn des Projekts an einkalkulieren.“

04 Kosten, die Käufer oft vergessen

• Finanzierungsbezogene Kosten, wenn Sie eine Hypothek nutzen: die Immobilienbewertung (zwischen 300€ und 600€), die Wohngebäudeversicherung und bestimmte Verwaltungsgebühren. Seit den jüngsten Reformen wird ein großer Teil dieser Kosten inzwischen von spanischen Banken übernommen. Entdecken Sie unseren Leitfaden zu Hypotheken in Spanien.
• Einrichtung, ob für einen Zweitwohnsitz oder eine Vermietungsinvestition, das Möbelbudget fällt oft höher aus als erwartet. Wir empfehlen, dieses Budget von Anfang an einzuplanen, um den Start der Vermietung nicht zu verzögern.
• Jährliche Kosten nach dem Kauf: IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten und die Besteuerung von Mieteinnahmen, sofern die Immobilie vermietet wird.

Einer der häufigsten Fehler ist es, das gesamte Budget allein für den Kaufpreis zu verwenden. Manche Käufer müssen ihre Finanzierung dadurch in letzter Minute überdenken oder Gelegenheiten aufgeben, weil sie die Nebenkosten nicht eingeplant hatten. Unser Rat ist einfach: Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest, bevor Sie überhaupt mit Besichtigungen beginnen.

05 Ein praktisches Beispiel, wie hoch die Kaufnebenkosten wirklich sind

Nehmen wir das Beispiel einer Immobilie im Wert von 300.000€ in Andalusien:

VS
Bestandsimmobilie
Kauf für 300.000€
≈€330.000
ITP€21.000
Sonstige Kosten≈€9.000
Gesamt≈€330.000
Neubauimmobilie
Kauf für 300.000€
≈€339.600
MwSt.€30.000
AJD€3.600
Sonstige Kosten≈€6.000
Gesamt≈€339.600

06 Warum eine Investition an der Costa del Sol weiterhin eine ausgezeichnete Gelegenheit ist

Trotz der Erwerbsnebenkosten bleibt die Costa del Sol einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas. Investoren profitieren von:

Starker Vermietungsnachfrage
Einer internationalen Kundschaft, ganzjährig vor Ort
Regelmäßiger Wertsteigerung der Immobilien
Einem transparenten und sicheren Immobilienmarkt

Möchten Sie mehr über Ihr Projekt erfahren? Werfen Sie einen Blick in unseren Investitionsleitfaden.

07 Warum ViVi Real Estate vertrauen

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann komplex erscheinen, wenn man mit den örtlichen Abläufen nicht vertraut ist. Bei ViVi Real Estate geht unsere Aufgabe weit über das reine Auffinden einer Immobilie hinaus, wir begleiten unsere Kunden in jeder Phase und helfen ihnen:

Die Gesamtkosten ihres Kaufs genau einzuschätzen
Die besten Gelegenheiten am Markt zu vergleichen
Ihre Investitionsstrategie zu optimieren
Mit vertrauenswürdigen Anwälten und Fachleuten zusammenzuarbeiten

Erwerbsnebenkosten sind fester Bestandteil jedes Immobilienprojekts in Spanien. Richtig eingeplant, sind sie kein Hindernis, sondern ein wesentlicher Baustein für eine rentable und sichere Investition. Eine gute Vorbereitung macht den Unterschied.

Loïs Cuppen
Senior Real Estate Assistant
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