Hypothek in Spanien: Wie funktioniert das?
Ein Haus an der Costa del Sol zu kaufen, ist für viele Deutsche ein Traum. Häufig gehört dazu eine spanische Hypothek.
Obwohl der Prozess ähnlich wie in Deutschland erscheint, gibt es wichtige Unterschiede: maximale Finanzierung, strengere Dokumentationsanforderungen und andere steuerliche Regelungen.
In diesem Leitfaden von VIVI REAL ESTATE, Ihr deutscher Makler Ansprechpartner an der Costa del Sol, erfahren Sie Schritt für Schritt:
Wie spanische Banken Hypothekenanträge prüfen
Wie viel Sie maximal leihen können
Wie der Antragsprozess abläuft
Unterschiede zu deutschen Hypotheken
Vertrauenswürdige Banken
Hypotheken über eine GmbH oder S.L.
Steuerliche Aspekte bei Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf
Spanische Banken sind bei der Vergabe von Hypotheken vorsichtig, besonders gegenüber Ausländern. Sie wollen maximale Sicherheit, dass Sie die Hypothek zurückzahlen können. Entscheidende Faktoren:
Einkommen und Stabilität
Ein festes Gehalt oder Renteneinkommen bietet mehr Sicherheit als variable Einnahmen.
Bestehende finanzielle Verpflichtungen
Laufende Hypotheken, Kredite, Kreditkarten und Leasingverträge zählen mit.
Alter
Hypotheken müssen meist vor dem 75. Lebensjahr vollständig getilgt sein.
Kreditgeschichte
BKR- oder internationale Kreditberichte werden berücksichtigt.
Verhältnis Einkommen zu Ausgaben
Monatliche Hypothekenraten dürfen in der Regel 30–35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten, inklusive bestehender Verpflichtungen.
Meist maximal 70 % des Kaufpreises oder des Gutachtens (niedrigerer Wert gilt).
Die restlichen 30 % müssen aus Eigenmitteln stammen.
Hinzu kommen Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Registrierung, Anwalt) von 10–15 %, die nicht finanziert werden können.
Beispiel:
Kaufpreis: €200.000
Hypothek 70 %: €140.000
Eigenmittel: €60.000 + Nebenkosten €25.050
Gesamte Eigenmittel: €85.050
Vor der Besichtigung von Immobilien ist es sinnvoll, die maximale Kreditfähigkeit zu berechnen – über eine Bank oder einen Berater
um Enttäuschungen zu vermeiden.
Bedingungen unterscheiden sich stark zwischen Banken: Zinssätze, Laufzeiten, Nebenkosten und Bearbeitungsgeschwindigkeit.
Mehrere Anträge können vorteilhaft sein, kosten aber mehr Dokumentation und Zeit.
Ein erfahrener Hypothekenberater kann diesen Prozess für Sie koordinieren.
Vorteile:
Kein Aufwand mit spanischen Dokumenten und Verfahren
Zugang zu mehreren Banken
Fehlerfreie Anträge
VIVI REAL ESTATE arbeitet mit einem Berater zusammen, der viel Erfahrung mit deutschen Kunden und spanischen Banken hat.
Persönliche Angaben: Pass, Steuer-ID (BSN), Adresse, Kontakt, Familienstand, Kinder, Beruf oder Rentenbescheinigung.
Finanzinformationen: Gehaltsnachweise, Steuererklärungen, BKR-Bericht, Bankauszüge, bestehende Hypothekeninformationen.
Das vollständige Einreichen dieser Unterlagen ist oft der zeitaufwendigste Teil.
Thema | Spanien | Deutschland |
| Maximale Finanzierung | 70% | 100% |
| Laufzeit | 20–25 Jahre (manchmal 30) | 30 Jahre Standard |
| Altersgrenze | Tilgung vor 75 Jahren | Keine gesetzliche Grenze |
| Zinsarten | Variabel (Euribor + Aufschlag), kurze Fixzinsoption | Breite Auswahl an Fixzinsen |
| Kaufnebenkosten | 10–15% | 4–6% |
| Hypothekenzinsen absetzbar | Nur eingeschränkt für steuerliche Residenten | Möglich für Hauptwohnsitz |
| Einkommensnorm | 30–35% Netto | Nibud-Normen |
| Antrag | Viel Dokumentation, Übersetzung/Legalisierung | Standardisierter |
| Nationale | Nicht verfügbar Not available | NHG möglich
|
Banco Santander – großes Filialnetz, Erfahrung mit Ausländern
BBVA – stark digital ausgerichtet
CaixaBank – mehrsprachiger Service
Banco Sabadell – flexibel für Ausländer
Bankinter – attraktive Zinssätze
Abanca – persönlicher Service, regional stark
Registrierung bei der Banco de España
Erfahrung mit Hypotheken für Ausländer
Transparente Zinssätze und Nebenkosten
Digitale Kundenplattform
Vollständige Kostentransparenz (Notar, Registrierung, Pflichtversicherungen)
Deutsche GmbH: Banken sind sehr zurückhaltend, Hypotheken kaum möglich
Spanische S.L.: geschäftliche Bedingungen, höhere Zinsen, geringere Finanzierung
Alternativen: Finanzierung über deutsche Bank, Private Lending, spanische Tochtergesellschaft
Kaufkosten: ITP bei Bestandsimmobilien, IVA + AJD bei Neubauten
Besitzform: Privat oder S.L. – steuerliche Unterschiede bei Vermietung/Investitionen
Vermietung: 19 % Steuer für EU-Ausländer, 25 % Körperschaftsteuer für S.L.
Vermögensteuer: variiert je nach Region
Verkauf: Gewinnsteuer + kommunale plusvalía
Ferienwohnung / Zweitwohnsitz → Privatbesitz meist einfacher
Investition / mehrere Wohnungen → S.L. kann attraktiv sein
Deutsche GmbH → oft doppelte Belastungen, selten steuerlich vorteilhaft
Haben Sie Fragen zu Hypotheken in Spanien oder möchten Sie beim Immobilienkauf an der Costa del Sol begleitet werden? Kontaktieren Sie ViVi Real Estate, Ihre deutsche Maklerin an der Costa del Sol: wir helfen Ihnen gerne!
Marian Kadur
VIVI Holiday Homes SL.
ES.B93728483
Calle Almendralejo de Jarales 5,
29649 Sitio de Calahonda, Málaga,
Costa del Sol, Spanien
